Expansão da construção civil esbarra no aumento do preço dos terrenos que, em algumas áreas, subiu 100% Humberto Siqueira A construção civil atravessa, inegavelmente, um bom momento no país. No entanto, o crescimento do setor traz alguns desafios a serem superados, uma vez que a expansão demanda maior consumo de materiais, contratação de profissionais em toda a cadeia e, claro, necessidade de novas áreas para construir. É justamente aí que surge a maior dor de cabeça para os construtores. Uma especulação em torno dos terrenos disponíveis em Belo Horizonte acabou por inviabilizar suas vendas. Evandro Negrão Júnior, diretor do Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), diz que, num período de no máximo um ano, os preços pedidos por determinadas áreas saltaram 80%, 90%, até 100%. “É algo impraticável. Com esses valores as construtoras não tinham como obter lucro. Todas começaram a recusar as ofertas e até a devolver áreas, pois o empreendimento ficaria inviável”, afirma. A mesma tese é defendida pelo vice-presidente da Área de Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Jackson Camara. “Os proprietários de terrenos acharam que havia petróleo no subsolo dos terrenos que tinham. Ou então estavam muito mal orientados”, expõe. Diante da estagnação nas vendas, os preços começam a cair. Impacto no preço da obra Valorização do metro quadrado, principalmente na Região Sul de Belo Horizonte, eleva o custo final da construção em 20%, inviabilizando as vendas de terrenos Humberto Siqueira “Chegou um momento que o mercado começou a regular o preço do terreno. Ninguém mais estava comprando e, agora, há um movimento de queda, de reajuste para retomar um patamar real, aceitável” – Evandro Negrão de Lima Júnior, diretor do Secovi-MG O último ano foi marcado por uma forte especulação sobre o preço de terrenos em Belo Horizonte, segundo especialistas do mercado imobilário. O preço do metro quadrado, em alguns casos, chegou a dobrar de valor, atingindo patamares praticados quando da entrega do imóvel pronto. Esse movimento acabou por atrapalhar o crescimento e o bom momento vivido pelo setor da construção civil. Para Jackson Camara, vice-presidente da Área de Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), talvez o problema resida na própria idéia de que o segmento passa por uma expansão elevadíssima. “O momento é bom? É. Mas não é nada extraordinário ou exclusivo da construção civil. Estamos aproveitando a boa situação pela qual passa o país. Como outros setores têm feito. A indústria automobilística nunca vendeu tanto carro”, argumenta. Jackson acredita que proprietários de terrenos foram mal instruídos ou confiaram em informações excessivamente otimistas, iniciando um movimento de reajustes. “O terreno representa entre 23% e 25% do custo da obra na Região Sul. Se esse valor dobra, o impacto no preço final é muito forte. Na ordem de 20%. As construtoras não têm como repassar isso aos clientes e começaram a recusar as áreas que lhes eram oferecidas”, explica. Evandro Negrão Júnior, diretor do Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), diz que algumas vendas de terrenos em patamares elevados aconteceram por necessidade. “Certas construtoras abriram seu capital e receberam aporte financeiro. Então, precisavam mostrar serviço e resultado. Acabaram comprando, inflacionando o mercado, mas não conseguiam repassar os custos para o consumidor final. O que estava fazendo com que praticamente trabalhassem de graça. Chegou um momento que o mercado começou a regular o preço do terreno. Ninguém mais estava comprando e agora, há um movimento de queda, de reajuste para retomar um patamar real, aceitável”, pondera. ESPECULAÇÃO O reajuste da obra se dá pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). “Seria aceitável um aumento do preço do terreno na mesma proporção. Algo entre 5% e 6% ao ano. Mas a pedida foi muito além disso. Os preços precisam restabelecer patamares praticados há um ano. Só para exemplificar, um espaço em Lourdes, grande, com pelo menos 20 metros de frente, boa localização, um terreno muito bom, custava há um ano de R$ 2,9 mil a R$ 3 mil o metro quadrado. Em 12 meses passaram a pedir de R$ 4,5 mil a R$ 5 mil. Totalmente impraticável.” Durante esse tempo, as construtoras passaram a construir com terrenos próprios, através de permuta e partindo para obras na grande BH. “As grandes construtoras que chegaram a Minas estão investindo praticamente apenas na Região de Nova Lima. Não causaram grande briga por terrenos dentro de Belo Horizonte, o que não justificaria um acréscimo nos preços”, aponta Evandro. Ele acredita que agora é o momento de as construtoras recomporem suas margens de lucro, pois estavam operando praticamente sem ganhos. “Há áreas que me foram ofertadas há alguns meses por R$ 500 mil e que voltaram a ser oferecidas por R$ 400 mil. Estimo que já podemos falar de uma retração de 10% em média, embora a queda precise ser bem maior”, garante. “As contas não estavam fechando com os valores pedidos. É uma questão matemática. Sem lucros, as construtoras não iriam construir. E não tinham como impor tamanho reajuste ao consumidor final.”