Construtoras implementam medidas visando reduzir taxa de condomínio para futuros moradores dos empreendimentos Denise Menezes Uma vida mais pacata, em contato com a natureza, com acesso em casa a várias opções de lazer e esporte e protegida contra a violência que assola os grandes centros urbanos, tem o seu preço. Se viver em um grande condomínio traz ao morador ganhos inquestionáveis em qualidade de vida, a fatura mensal com a cobrança das despesas de manutenção da infraestrutura de lazer e segurança, muitas vezes semelhante à de clubes ou resorts, pode causar muito aborrecimento e um verdadeiro estrago nas finanças domésticas. Por isso, a taxa de condomínio tornou-se um diferencial de vendas desse tipo de imóvel. E diminuir as futuras despesas de manutenção do empreendimento é uma preocupação das construtoras já na concepção dos projetos. Centralização do acesso ao imóvel, para diminuir as necessidades de contratação de porteiros e seguranças; implantação de sistemas de aquecimento de água a gás ou solar, para reduzir o consumo de energia elétrica; e individualização de hidrômetros, para retirar do condomínio a cobrança do consumo de água feito pelas unidades, são apenas algumas das iniciativas das construtoras, em todos os segmentos de mercado, na busca por um modelo de empreendimento sustentável, que proporcione aos futuros moradores conforto e segurança, com um consumo racional de recursos como água e energia, e a um preço razoável para todos. Mas o vice-presidente das administradoras de condomínios da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo da Mota Costa, faz um alerta: tais medidas precisam ser bem dimensionadas e adequadas a cada tipo de condomínio, caso contrário, serão apenas meros instrumentos de marketing para as construtoras e, pior, em vez de trazer economia, pode contribuir para o aumento dos custos de manutenção dos condomínios. ALTERNATIVAS Ele cita o exemplo dos sistemas alternativos de aquecimento central de água e a individualização da cobrança de serviços. “Um sistema de aquecimento solar precisa ser muito bem estudado, porque há casos em que ele não suporta o consumo de água quente, demandando o uso constante do sistema elétrico de aquecimento, portanto, sem economia para o condomínio. Já a individualização do gás e dos serviços de TV a cabo geralmente trazem um preço maior a ser pago por cada unidade, uma vez que o condomínio tem condições de negociar valores menores”, pondera. Quanto aos hidrômetros individuais, Costa avalia que a implantação é uma medida que estimula o consumo mais consciente, mas não reflete diretamente uma redução efetiva de gastos para as famílias e pode trazer conflitos para o condomínio. “Ainda não está claro a quem vai caber a responsabilidade de leitura e cobrança das contas, se o condomínio ou a empresa de saneamento. Em alguns casos, os condomínios são levados a contratar empresas para a aferição, o que representa mais uma despesa para o conjunto”, adverte. O vice-presidente lembra ainda que, mesmo bem dimensionadas, essas medidas não dispensam a necessidade, sobretudo nos grandes empreendimentos, de uma gestão profissional, que saiba analisar a relação custo/benefício de contratos de pessoal e de serviços e tenha instrumentos para combater a inadimplência. Combate ao desperdício Denise Menezes Para conquistar o cliente que não abre mão de morar em um condomínio, mas se preocupa com o preço que terá de arcar mensalmente pelo conforto e segurança, construtores adotam medidas que visam desde a economia com a contratação de mão de obra e a redução das despesas de manutenção das estruturas físicas até o estímulo ao consumo consciente de recursos naturais, como água e energia elétrica. “Mais do que pensar em reduzir a taxa de condomínio, buscamos em nossos projetos implementar um modelo de empreendimento sustentável”, afirma a gerente de incorporação da Masb Desenvolvimento Imobiliário, Geralda Mendes. No Cennario, megaempreendimento residencial lançado pela empresa no Bairro Vila da Serra, em Nova Lima, com oito torres e 620 unidades, implantadas em uma área de 34 mil metros quadrados, a atenção à sustentabilidade e consequente economia para os futuros moradores do condomínio esteve presente já na concepção do projeto. A Masb recorreu à tecnologia para escolher os locais mais adequados no terreno para a implantação dos prédios, visando o aproveitamento máximo de iluminação e ventilação naturais. “Usamos um sistema de simulação para encontrar os pontos do terreno que nos permitiriam o melhor aproveitamento de luz natural e de ventilação, com o objetivo de minimizar nas unidades e espaços comuns fechados o uso de iluminação e climatização artificiais e, assim, diminuir o consumo de energia elétrica”, informa Geralda, ao lembrar que nas áreas comuns do empreendimento foi especificada, também para a redução do consumo de energia, a instalação de sensores que só acionam as lâmpadas quando há tráfego de pessoas. A prioridade nos quesitos iluminação e ventilação natural das áreas comuns também é uma das características dos projetos da Patrimar Engenharia, conforme informa a arquiteta Martha Leão, supervisora de Projetos da empresa. A construtora também faz uso, em seus projetos, dos sensores de presença, para evitar que luzes fiquem acesas sem necessidade, e escolhe com critério as lâmpadas a serem usadas. “Estudamos a eficiência de cada lâmpada, levando em conta o tipo de sistema que vai compor, seu custo e vida útil. Porque de nada adianta colocar uma lâmpada fluorescente, de baixo consumo e custo mais alto que uma incandescente, ligada a um sensor de presença, se ela queima rapidamente. A economia no consumo não vai compensar o custo da instalação”, esclarece. Nos empreendimentos da Habitare, a redução do consumo de energia é buscada na instalação de elevadores inteligentes e ainda na especificação de sensores de presença nas áreas comuns, segundo a superintendente geral da empresa, Kércia do Carmo. Ela acrescenta que a construtora prioriza o consumo racional de energia também nas unidades, com a instalação de sistemas de aquecimento central a gás de água nos banheiros sociais e suítes. “Em construções verticalizadas, o sistema de aquecimento solar não é eficiente, não há espaço suficiente para a instalação de placas captadoras em número adequado para atender todas as unidades, por isso, optamos pelo sistema a gás, cuja manutenção e abastecimento demandam custo menor que o dos sistemas elétricos”, justifica. No Enjoy, empreendimento lançado pela Masb no Gutierrez, em Belo Horizonte, a solução encontrada para o aquecimento de água foi a instalação de um sistema híbrido solar e a gás. Quando o tempo não permite que o sistema de aquecimento solar funcione perfeitamente, é acionado o sistema a gás. “Portanto, sem a necessidade da energia elétrica para o aquecimento da água usada nos chuveiros e torneiras dos banheiros, das unidades e áreas comuns”, diz Geralda Mendes. Já na MRV Engenharia, o cuidado com a economia no consumo de energia elétrica está na especificação dos elevadores. “Restringimos o número de elevadores, que são grandes consumidores de energia, no limite do conforto dos moradores. O cálculo é feito baseado no volume de tráfego que o prédio terá, e a intenção é chegar a um número de elevadores que atenda aquele trânsito de pessoas, sem onerar a conta de luz”, diz a gestora de projetos da construtora, a arquiteta Juliana Lopes, POÇO ARTESIANO Para a redução do consumo de água tratada, segundo Martha Leão, da Patrimar Engenharia, a empresa optou, em 90% dos empreendimentos já lançados, pela perfuração de poços artesianos, cuja água é usada na irrigação de jardins e lavagem das áreas comuns. Segundo Juliana, na MRV, sempre que possível, a empresa adota a individualização de hidrômetros, que retira das contas do condomínio as despesas com a água consumida nas unidades, tornando a cobrança mais justa: cada condômino paga pela água consumida em seu apartamento e são rateadas entre todas as unidades apenas as despesas do consumo das áreas comuns. A mesma medida foi tomada pela Masb no Enjoy, empreendimento que conta ainda com a individualização do abastecimento de gás de cozinha. A economia de água e a diminuição de gastos com a manutenção dos jardins, assinala Geralda Mendes, nortearam o projeto paisagístico do Cennario. “Demos prioridade às espécies de plantas nativas, que demandam irrigação mínima. Assim, eliminamos a necessidade de mão de obra especializada para o cuidado com as plantas e reduzimos o consumo de água para a irrigação do jardim, que é enorme”, assegura. Jardins com baixo custo de manutenção também são uma prioridade nos empreendimentos erguidos pela Patrimar. Segundo Martha Leão, a empresa prefere os projetos paisagísticos com plantas de fácil manutenção, que qualquer pessoa possa cuidar, mas sem abrir mão de um belo efeito estético. No Alto do Engenho, empreendimento lançado em parceria entre Habitare e Masb, na Região da Pampulha, informa Kércia do Carmo, os projetos já aprovados pela Prefeitura de Belo Horizonte preveem a instalação de um sistema de captação de água de chuva, que será reservada para a irrigação de jardins e lavagem de áreas comuns. Já na Patrimar, informa Martha Leão, os próximos empreendimentos contarão, nas áreas comuns, com torneiras com temporizador, para diminuir o desperdício de água. Mão de obra mais em conta Denise Menezes Entre as medidas adotadas pelas construtoras estão iniciativas voltadas para a redução de despesas com a contratação de mão de obra, item que mais pesa na planilha de custos de um condomínio. As empresas têm direcionado ações para a diminuição de despesas com a manutenção das estruturas físicas do empreendimento e de seus equipamentos de lazer e esportes. “Tentamos colocar o máximo de unidades com acesso único, para evitar que o condomínio tenha que contratar muitos porteiros e seguranças. Além disso, temos uma grande atenção em relação ao dimensionamento dos itens de lazer, para eliminar o risco de que o custo de manutenção dessa estrutura esteja além da capacidade financeira dos futuros condôminos”, diz a gestora de projetos da MRV Engenharia, Juliana Lopes, ao acrescentar que a empresa estabelece em seus projetos o uso de materiais resistentes, que não demandem substituição ou manutenção em curto espaço de tempo, e de fácil limpeza, como a instalação de pisos cerâmicos em espaços das áreas comuns. A preocupação com os custos de manutenção da área de lazer, segundo a superintendente geral da Habitare, Kércia do Carmo, norteou a concepção do projeto do Vila Graciosa, empreendimento residencial no Buritis, em Belo Horizonte. Segundo ela, para possibilitar uma taxa de condomínio razoável, mas com lazer e conforto garantidos aos moradores do empreendimento de três torres e com 112 unidades, foi adotado o modelo de área de lazer comum. “Todas as torres são atendidas por apenas uma área de lazer, que, em compensação, é completa, com piscinas, quadras, playground, espaço gourmet, entre outros itens, mas que não terá um custo alto para os condôminos, já que as despesas de manutenção serão rateadas entre 112 unidades”, frisa. Outra medida implementada pela Habitare para a gestão eficiente dos condomínios, segundo a superintendente, é a entrega dos prédios já com uma indicação de administração profissional, com preço razoável. “Estabelecemos parcerias com administradoras de condomínios de reconhecida competência no mercado, negociamos o preço e entregamos o empreendimento com essa proposta de gestão”, revela, lembrando que a administração profissional é essencial em atividades rotineiras de um condomínio, como a gestão de funcionários. “Hoje, já está claro que manter funcionários próprios sai mais em conta para o condomínio, mas é preciso que tenham conhecimentos específicos para lidar com assuntos complexos, como legislação trabalhista, ou mesmo organizar esse trabalho de forma eficiente”, destaca. Na Patrimar Engenharia, além de cuidados especiais para a especificação de materiais resistentes e de fácil limpeza nas áreas comuns, gastos com a contratação de funcionários recebem atenção no desenvolvimento dos projetos. “Instalamos circuitos internos de monitoramento e sistemas de infravermelho nas divisas do terreno. São medidas que vão gerar, em longo prazo, redução nos custos de pessoal, porque um número menor de porteiros poderá fazer a vigilância do prédio, com o auxílio da tecnologia”, diz a supervisora de Projetos da empresa, Martha Leão.