por Kleber José Berlando Martins *

Terminados os prazos de garantias dadas pelas construtoras para recuperar qualquer vício construtivo nas edificações, os condomínios partem, na maioria das vezes, para o uso da perícia técnica, uma nova ferramenta disponibilizada aos síndicos para solucionar o surgimento de manifestações patológicas, que por ventura, possam ocorrer.

De acordo com as “Diretrizes Técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações”, do Instituto de Engenharia, define-se perícia técnica como “apuração da origem, causa e mecanismo da ação de um fato, condição ou direito relativo a um edifício”.

Diferentes tipos de manifestações patológicas aparecem nas edificações durante a vida útil de cada uma delas. Para recuperá-las, quando não se possui mais as garantias obrigatórias das construtoras, previstas nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, ou ainda, em jurisprudências diversas, os síndicos ou os moradores destes edifícios condominiais devem contratar um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto. Ele será o responsável pelo trabalho pericial a ser realizado.

Laudo – Este profissional, aqui denominado perito, deverá possuir uma grande expertise na área e elaborará um laudo, que servirá como parâmetro para a discussão entre as partes, condomínio e construtora, visando a solução da falha construtiva encontrada após o fim das garantias.

Existem dois tipos de perícias técnicas: as perícias extrajudiciais realizadas ainda sem a intervenção do Poder Judiciário e contratadas consensualmente pelo condomínio e construtora. Já as perícias judiciais são aquelas determinadas pela Justiça, onde um juiz nomeia um profissional, que produzirá uma prova que o auxiliará numa referida ação.

Atualmente, por causa de erros pontuais na execução das edificações, pela deficiente mão de obra usada, pela má qualidade do material utilizado e pelo aparecimento a longo prazo de patologias , dentre outros fatores, muitas ações estão sendo resolvidas no Poder Judiciário, já que não acontece o acerto consensual entre as partes, num primeiro momento. Entre as manifestações patológicas mais comuns encontradas nas edificações podemos citar:

– Descolamento de placas cerâmicas assentadas nas fachadas e ambientes;
– Problemas na manta de impermeabilização em determinado piso;
– Aparecimento de trincas ou fissuras em locais pontuais;
– Cobrimento deficiente em armaduras de pilares e vigas.

Bom senso – Existem vários processos envolvendo condomínios nas varas judiciais sem previsão de julgamento. Vale informar que o bom senso deveria prevalecer entre as partes, numa ação extrajudicial, que seria o melhor para ambos. Uma solução para a falha construtiva existente seria encontrada, em um menor prazo de tempo, o que não aconteceria com uma ação judicial, que delonga um maior período para a sua definição.

Assim, a “saúde” do condomínio seria quase que prontamente restabelecida, com o retorno da tranquilidade e da segurança aos síndicos e moradores das edificações.

* Kleber José Berlando Martins é presidente da Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais (ASPEJUDI); diretor da KJ Avaliações e Perícias de Engenharia Ltda. Perito judicial.