Depois de aumentar 17,45% em 2021, o custo da construção iniciou 2022 também em alta. O Custo Unitário Básico (CUB/m²), que é calculado e divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), aumentou 4,74% em janeiro. O aumento, que é o maior para o mês desde 1995, foi especialmente influenciado pelo incremento de 8,78% no custo com a mão de obra.
O presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel, explica: “A nossa entidade e o Sindicato dos Trabalhadores do setor estão em negociação coletiva. Mas várias empresas anteciparam, em janeiro, uma correção para os salários dos seus trabalhadores. Por isso, o custo com a mão de obra registrou um forte aumento no início do ano”.
Renato Michel destaca o quanto o forte aumento do custo da construção nos últimos dois anos tem prejudicado o segmento de mais baixa renda, justamente onde se concentra o maior déficit habitacional do País. “Conforme o Censo do Mercado Imobiliário, que é realizado pela Brain Consultoria para o Sinduscon-MG, do total de 4.515 apartamentos lançados em 2021, 22,92% (1.035 unidades) eram de padrão econômico (até R$236.500,00) e 40,42% (1.825 unidades) eram do padrão standard (de R$236.501 até R$500mil). Foi a primeira vez, no levantamento deste trabalho, que os lançamentos do padrão standard superaram o observado no padrão econômico. A forte elevação do custo da construção pode ajudar a justificar esse resultado.
Em 2021, o CUB/m² registrou alta de 17,45%, e o custo com os materiais cresceu 32,12%. Aumentos nesta proporção, aliados a falta de terrenos e ao alto custo destes na capital mineira, acabam inviabilizando a construção de unidades para a população de baixa renda”, ressalta Renato. É preciso considerar que o total de lançamentos do padrão econômico em 2021 recuou 38,61% em relação ao ano 2020, passando de 1.686 unidades para 1.035.
Os lançamentos do padrão standard registraram alta expressiva: 263,55%, uma clara demonstração de migração das construções do segmento econômico para o padrão imediatamente acima. O número de unidades lançadas neste segmento passou de 502 em 2020 para 1.825 em 2021, o maior patamar da série histórica do Censo Imobiliário. Com esse resultado, o padrão standard respondeu por 40,42% do total lançado no ano passado enquanto, em 2020, esse número foi 13,46%.
“Apesar dos lançamentos de apartamentos com padrão standard terem se destacado em 2021, foram as vendas do padrão econômico que continuaram dominando a comercialização de imóveis na capital mineira. Em 2021, 37,19% do total de apartamentos vendidos eram do padrão econômico e 28,41% corresponderam ao padrão standard”, informa o presidente do Sinduscon-MG.
Em 2021 foram vendidos, no padrão econômico, 1.969 unidades, o que representou 37,19% do total comercializado e crescimento de 64,49% em relação ao ano anterior. Importante ressaltar que esse número correspondeu a quase o dobro dos lançamentos nessa faixa de valor. Portanto, observa-se que a queda de lançamentos nesse segmento não aconteceu em função de retração na demanda, que continua forte, mas, sim, em função das dificuldades na produção, como a expressiva elevação nos custos com os insumos.
Renato Michel também explica o quanto o aumento do custo da construção pode afetar os preços dos imóveis. “O número de unidades novas disponíveis para comercialização em Belo Horizonte e Nova Lima registrou queda pelo quinto ano consecutivo. Em 2021 a retração observada foi de 25,42% em relação ao anoanterior. Assim, enquanto em dezembro/20 as duas cidades possuíam 3.064 unidades novas para venda, em dezembro/21 eram 2.285. Considerando o estoque do ano 2016 (5.181 unidades), observa-se uma retração de 55,90%. Com forte aumento nos custos que está sendo observado nos últimos dois anos, é praticamente impossível lançar um novo empreendimento com valores do ano passado. Por isso, quem tiver a oportunidade de comprar o seu imóvel de forma mais imediata deve aproveitar as oportunidades existentes, pois a tendência é de alta nos preços.”
O baixo patamar do estoque de apartamentos novos disponíveis para venda fica ainda mais evidenciado quando se analisa o estágio das unidades: em dezembro/21, somente 10,20% dos apartamentos ofertados estavam prontos (233 unidades), outros 57,72% estavam em construção (1.319 unidades) e 32,08% na planta (733 unidades). A comparação com outras cidades também demonstra o quanto o patamar da oferta atual está baixo. Goiânia (8.900), Curitiba (7.800), Porto Alegre (5.700) e Campinas (4.800) são alguns exemplos de cidades com estoque muito superior ao de Belo Horizonte e Nova Lima.
Nos últimos 12 meses encerrados em janeiro/22, o CUB/m² aumentou 17,91%. Neste período o custo com materiais de construção cresceu 29,36% e o custo com a mão de obra 8,78%. Com isso, o custo unitário básico de uma construção com 8 pavimentos tipo, três quartos, e padrão normal de acabamento, que em janeiro/21 era R$1.639,97 passou para R$1.933,67 em janeiro/22.
Nos últimos 12 meses encerrados em janeiro/22, conforme a pesquisa do CUB/m², a chapa de compensado aumentou 128,16%, a porta interna 66,67% e o tubo de ferro galvanizado 63,28%. Neste mesmo período, a inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), foi de 10,38%. Observa-se, portanto, o quanto o aumento dos preços dos insumos está elevado.
O ano 2022 será desafiador para o Brasil. Isso porque se de um lado têm-se o avanço do processo de vacinação e a expectativa de um controle maior da pandemia nos próximos meses (mesmo sem considerar o fim da Covid-19 e o surgimento de novas cepas), por outro lado têm-se o cenário externo menos favorável e os efeitos da forte elevação da taxa de juros na atividade econômica, com a inflação persistente. Esse cenário pode impactar o mercado de trabalho e atingir o mercado imobiliário. Entretanto, o baixo patamar do estoque de novas unidades para serem comercializadas, especialmente nas cidades de Belo Horizonte e Nova Lima, faz com que a expectativa do segmento imobiliário nas cidades caminhe para o lado positivo.
Considerando o estoque atual de 2.285 unidades, e a média mensal de vendas no ano passado (441 unidades), caso não aconteça lançamentos, em cinco meses essa ofertas e esgota e poderá vir a faltar imóveis novos nas referidas cidades. Assim, observa-se que, para atender a demanda, necessariamente novos lançamentos precisarão acontecer. E nesse cenário de persistente de aumento nos custos, os preços dos imóveis tendem a aumentar.
Fonte: Assessoria Econômica/Sinduscon-MG