Em que pese a turbulência na economia, mercado de imóveis comerciais permanece aquecido Denise Menezes “Procura urgente p/ compra imediata 10 casas fins comerciais (podem ser alugadas). C/ estacionamento frontal, Zona Sul. P/ investidor.” O anúncio, publicado nas últimas semanas no MegaClassificados do Estado de Minas, pela Sótão Imóveis, é um exemplo do momento vivido pelo mercado de compra e venda de imóveis comerciais em Belo Horizonte. A empresa procura um porto seguro para os R$ 12 milhões que um cliente quer retirar de aplicações bancárias, por temer novas turbulências no mercado financeiro mundial. “Mesmo antes da deflagração da crise no mercado financeiro, o mercado de imóveis comerciais já estava aquecido. Com a turbulência, verificamos um aumento da demanda, principalmente de investidores que querem migrar de aplicações financeiras, em busca de mais segurança”, diz Paulo Tavares, presidente em exercício do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Creci-MG) e diretor da Sótão Imóveis. De acordo com Tavares, os imóveis preferidos pelos novos investidores, ou por aqueles que estão retornando ao mercado, são as casas comerciais e os andares corridos, localizados na Região Centro-Sul da capital, que, alugados, podem proporcionar aos proprietários uma boa rentabilidade. “A locação de casas comerciais em Lourdes, por exemplo, têm demanda certa e crescente de empresários do setor de moda e de entretenimento, já que o bairro se tornou um point para a instalação de lojas de grife, bares e restaurantes”, avalia. O presidente do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), Ariano Cavalcanti, confirma o retorno dos investidores ao mercado de imóveis comerciais, mas pondera que o movimento já era notado antes dos primeiros sinais da crise. “Isso já ocorria antes da crise, porque a remuneração do mercado financeiro já não era tão atraente. Agora, a migração do investidor cresceu, com o investidor buscando refúgio em um ativo real, como é o caso do imóvel”, afirma. Tarefa nada fácil Oferta de imóveis comerciais permanece muito aquém da demanda. Lançamentos ocorridos em Belo Horizonte nos últimos anos não foram suficientes para compensar a estagnação Denise Menezes Encontrar o imóvel comercial desejado pelo cliente, para compra ou aluguel, não tem sido uma tarefa fácil para os corretores. E permanece muito aquém da demanda. Embora tenham ocorrido alguns lançamentos nos últimos anos, eles não foram suficientes para compensar anos de estagnação no mercado de imóveis comerciais. “Há um desequilíbrio entre oferta e demanda. A procura por andares corridos, lojas, galpões e terrenos para a construção de imóveis comerciais continua grande – mesmo depois da crise -, impulsionada pelo cliente que quer retirar suas economias do mercado financeiro. Mas a oferta é muito limitada, inclusive para quem quer alugar”, reclama Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis. Para o presidente do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), Ariano Cavalcanti, a escassez de oferta é resultado dos baixos investimentos feitos no mercado de imóveis comerciais durante muitos anos. Ele explica que, por muito tempo, a pequena rentabilidade dos aluguéis inibiu novos investimentos nesse mercado. Mas argumenta que, com a recuperação dos preços da locação, alguns lançamentos foram feitos e a situação tende a melhorar já em 2009, quando parte das unidades hoje em construção deve estar concluída e disponibilizada no mercado. Menos otimista, Reinaldo Branco avalia que o desequilíbrio entre oferta e demanda não será resolvido no curto prazo. Ele observa que um dos reflexos da crise financeira mundial foi justamente o adiamento, por parte das construtoras, de lançamentos comerciais que poderiam, no médio prazo, desafogar o mercado. Ainda que os adiamentos sejam revistos em breve, pondera o diretor da RB Imóveis, um empreendimento imobiliário é um negócio de maturação longa, que leva no mínimo três anos para produzir um efeito positivo na oferta de novas unidades no mercado. DIFICULDADES Quem procura uma casa comercial para alugar ou comprar, lembra Paulo Tavares, presidente em exercício do Creci-MG e diretor da Sótão Imóveis, tem ainda mais dificuldades. Segundo ele, a oferta desse tipo de imóvel é formada pelas poucas casas sobreviventes ao processo de verticalização da Região Sul de Belo Horizonte e encontra grande demanda. “Quase não há oferta de casas comerciais para venda e também para alugar. Geralmente, esses imóveis têm localização estratégica e representam uma bela remuneração no aluguel aos proprietários, que, por isso, não querem vendê-los. E quem aluga não quer perder o ponto e se propõe a pagar reajustes acima do índice estabelecido em contrato”, diz. Diante desse quadro, Paulo Tavares confessa que ainda não conseguiu encontrar sequer uma das 10 casas comerciais procuradas por um cliente investidor, que quer aplicar R$ 12 milhões no negócio. “Estamos com um anúncio destacado no jornal, coloquei uma equipe na captação e fiz parceria com outras imobiliárias para conseguir atender meu cliente. Mas, até agora, não apareceu nada. Ninguém quer vender”, admite. Na avaliação da diretora de vendas da Silvio Ximenes Imóveis, Cássia Ximenes, um caminho para minimizar o desequilíbrio entre a oferta e a demanda no mercado de imóveis comerciais pode ser a conversão de antigos edifícios residenciais em instalações comerciais. Ela afirma que, na sua empresa, uma retração de demanda foi sentida na primeira quinzena de outubro, em função da crise, mas que os negócios foram retomados em seguida e estão em ritmo ascendente. “No segmento comercial, normalmente, não fico um mês sem vender uma sala e, agora, a demanda foi acrescida por investidores. Estou atendendo um cliente que vendeu uma fazenda e quer aplicar todo o capital na compra de imóveis, parte deles comerciais, e um grupo de investidores paulistas que deseja comprar um prédio comercial em Belo Horizonte”, revela. Aluguéis estão em alta Com a escassez de oferta, a locação de imóveis comerciais registra um aumento crescente. Dados de pesquisa mensal, realizada pela Fundação Ipead, em parceria com a UFMG, apontam elevação média dos aluguéis comerciais de 12,26%, em Belo Horizonte, nos 12 meses completados em outubro, contra a inflação medida na capital pelo IPCA-Ipead, no mesmo período, de 4,99%. O índice também é levemente superior ao registrado pelo IGP-M, principal indicador usado para o reajuste dos contratos de aluguéis e que nos 12 meses encerrados em outubro acumulou alta de 12,23%. “A velha lei de mercado é que está prevalecendo nos reajustes, independentemente do índice determinado pelos contratos. Como a oferta é pequena e a demanda é grande, o inquilino prefere pagar um pouco mais para manter seu negócio no imóvel”, diz Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis. Segundo ele, mesmo com a crise, o preço de mercado é que tem determinado o valor dos aluguéis. “É lógico que numa negociação as partes apresentam seus argumentos e quem pretende alugar ou renovar seu contrato de aluguel pondera sobre as incertezas econômicas. Mas a realidade é que faltam imóveis comerciais para alugar e sobram interessados, por isso há essa elevação, por vezes, acima da inflação.” Já Paulo Tavares, presidente em exercício do Creci-MG e diretor da Sótão Imóveis, observa que a trajetória ascendente do preço dos aluguéis representa um movimento de recuperação da rentabilidade da locação. “Temos que lembrar que passamos por cerca de três anos de perdas e apenas há uns oito meses foi iniciada essa recuperação”, assinala. Ele informa que, na carteira de imóveis comerciais administrados pela Sótão, os aluguéis têm sido reajustados em uma média de 20%, percentual bem acima do IGP-M. “Tenho casos, inclusive, que o inquilino não só aceita, mas propõe um reajuste maior. Agora mesmo recebi uma oferta de um empresário do ramo de restaurante que propôs, para o início da negociação de renovação do seu aluguel, um índice de 26%, mais que o dobro do índice determinado pelo contrato”, diz. Ariano Cavalcanti, presidente do Secovi-MG, confirma que os preços dos aluguéis estão em processo de recuperação e avisa que a tendência é de mais elevações. “Há uma recuperação do aluguel comercial, porém ela ainda é menor do que no segmento residencial. Portanto, ainda existe espaço para mais valorização, principalmente porque os preços em Belo Horizonte permanecem bem menores que os praticados em outras capitais”, afirma. Empresas de fora adiam contratos de aluguel Se por um lado o segmento de imóveis comerciais teve sua demanda engrossada por investidores egressos do mercado financeiro, por outro, a locação já registra uma pequena retração na procura por lojas, conjuntos de salas e andares corridos por empresas que pretendiam expandir seus negócios para a capital mineira. “Não posso negar que alguns clientes, empresas de fora que estavam vindo para Belo Horizonte, em função da crise, resolveram adiar o aluguel de um imóvel na capital”, diz o proprietário da Ariane Imóveis, Antônio Carvalho Mota. Mota informa que, desde a deflagração da crise, houve uma diminuição no número de consultas feitas por esse tipo de cliente e algumas empresas, já em processo avançado de negociação para o aluguel de um imóvel, simplesmente desistiram do negócio. “Até o início da crise, recebia todos os dias telefonemas e e-mails de consultores paulistas e outros representantes de empresas de fora. Agora, isso não é tão freqüente e, possivelmente, esses clientes suspenderam seus planos por estarem receosos quanto aos rumos da economia mundial, já que quase todos são empresas multinacionais”, avalia. O interesse de empresas locais, porém, permanece, garante o proprietário da Ariane Imóveis, empresa com forte atuação na região central da cidade. “É grande a procura de empresas, principalmente prestadoras de serviço, por andares corridos e conjuntos de sala. Só hoje, recebi três telefonemas de interessados nesse tipo de imóvel, e consegui alugar um andar inteiro para uma empresa que vai implantar na cidade um curso de pós-graduação”, informa. Ele assegura ainda que a demanda de investidores se mantém. “As lojas bem posicionadas e já alugadas são as preferidas, desde que tenham um preço compatível com os de mercado”, avisa.