Estímulo ao desenvolvimento valoriza imóveis nas regiões Norte, Nordeste e Leste da capital e de municípios vizinhos. Denise Menezes O mercado imobiliário começa a colher os frutos dos estímulos governamentais para o desenvolvimento do Vetor Norte da capital. Medidas implementadas gradualmente, como a transferência de boa parte dos voos da Pampulha para o Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em Confins, a partir de 2005; a implantação da Linha Verde, cujas obras foram iniciadas no mesmo ano para viabilizar acesso mais rápido ao aeroporto; a transferência do centro administrativo do governo do estado para a nova sede, ainda em construção, no Bairro Serra Verde, em Venda Nova, com conclusão prevista para o próximo ano, e, mais recentemente, as obras para implantação do aeroporto industrial em Confins fizeram crescer a demanda por imóveis nos bairros situados nas regiões Norte, Nordeste e Leste de Belo Horizonte e em municípios vizinhos como Vespasiano, Lagoa Santa e Pedro Leopoldo. Como consequência, os preços dispararam e em algumas regiões, atestam agentes do mercado, a valorização de terrenos chegou a 140%, no último ano. “Todas essas medidas já estão levando desenvolvimento para regiões que estavam um pouco abandonadas e, por isso, desvalorizadas, com áreas urbanas disponíveis, mas de pouco interesse, e também áreas que nem tinham sido desmembradas para uma eventual ocupação. Com as intervenções, essas áreas registram uma valorização comercial considerável, porque passaram a ser cogitadas para a implantação de empreendimentos residenciais, principalmente os voltados para o público de baixa e média renda”, diz o vice-presidente das Corretoras da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), José De Filippo Neto. Segundo ele, é grande o interesse de grandes incorporadoras em adquirir terrenos nas áreas do entorno da Linha Verde, que, depois de concluída, provavelmente em maio de 2010, ligará o Centro de Belo Horizonte ao aeroporto de Confins, por uma via rápida com 35,4 quilômetros de extensão. No caso das construtoras que atuam no segmento residencial para o público de baixa e média renda, o interesse no Vetor Norte é maior porque as medidas de incentivo do governo de Minas se somam às implementadas pelo governo federal para fomentar a construção civil, como o programa Minha casa, minha vida, assinala De Filippo Neto. Ele lembra ainda que áreas do Vetor Norte têm sido também procuradas para a implantação de empresas, que buscam se beneficiar da proximidade com o novo centro administrativo e com o aeroporto de Confins. A região está atraindo atividades antes concentradas na Região Centro-Sul de Belo Horizonte. Há uma série de projetos para a implantação de hotéis, situação que seria impensável há alguns anos. Valorização acelerada Obras de desenvolvimento do Vetor Norte da capital mineira provocaram elevação de até 140% nos preços de terrenos e imóveis Denise Menezes Com as medidas de incentivo ao desenvolvimento do Vetor Norte, os imóveis situados em sua área de influência registram valorização acelerada. A elevação de preços atinge desde os imóveis situados nas vias de acesso à Linha Verde, na Região Leste da capital, atravessa toda a Região Norte, passa por Venda Nova e alcança municípios vizinhos, como Vespasiano, Pedro Leopoldo, Lagoa Santa e Confins, em percentuais que variam de 60% a 140% no último ano. Segundo Fábio Lúcio Barroso Costa, diretor-proprietário da Varanda Imóveis, empresa com forte atuação na Região Leste da capital, o mercado imobiliário local está em plena expansão, em decorrência não só das iniciativas de estímulo ao Vetor Norte, mas também em função das medidas implementadas pelo governo federal de melhoria de acesso ao crédito bancário. De nada adianta fazer obra se não houver condições favoráveis de crédito para a população. Portanto, o incremento dos negócios imobiliários aqui é resultado da conjunção de fatores: implantação da Linha Verde e melhoria de acesso ao crédito, em especial, o alongamento do prazo dos financiamentos, observa. Fábio Lúcio informa que, em bairros tradicionais da região, mais adensados, como Santa Tereza e Floresta, os imóveis já vinham com valorização crescente, em função das leis de mercado – grande demanda para uma oferta restrita. Mas, a partir do início das obras da Linha Verde e da expansão do crédito bancário, houve boa elevação de demanda e, consequentemente, dos preços dos imóveis dos bairros da Graça, Nova Floresta, Silveira, Cidade Nova, Fernão Dias e Dona Clara, situados ao longo da Avenida Cristiano Machado. Nesses bairros, das regiões Leste, Norte e Nordeste, localizados no eixo da Linha Verde, o que não dobrou de preço, nos últimos dois anos, aumentou 80%. Os terrenos, por exemplo, estão em média 100% mais caros, garante. Ele considera que, em alguns casos, a valorização chega a ser irreal. O proprietário eleva o preço sem nenhum fundamento, baseado apenas no anúncio das obras para a região, o que inviabiliza o negócio, porque não existe valorização de um dia para o outro; é gradual, assinala Fábio Lúcio. Nos próximos anos, avalia, os negócios imobiliários no mercado local devem registrar novo incremento, com a oferta de lançamentos, especialmente de empreendimentos residenciais de médio padrão. Grandes incorporadoras, inclusive de São Paulo, estão adquirindo áreas na região. A princípio, devem optar por lançamentos de médio padrão, mais compatíveis com a atual demanda local. Depois de certo tempo da transferência do Centro Administrativo do governo, pode haver inclusive lançamento de grande número de empreendimentos de luxo, para atender a demanda que será criada por funcionários mais graduados, que hoje resitem em se mudar para a região, mas devem mudar de ideia, devido à distância que serão obrigados a percorrer para o trabalho, avalia. As perspectivas de bons negócios nos bairros no entorno da Linha Verde foram a motivação para que a Lar Imóveis decidisse abrir filial no Bairro Cidade Nova. Com a transferência do Centro Administrativo e as outras medidas, o desenvolvimento da região é inevitável. Além da demanda por moradias criada pelo funcionalismo, existe ainda um grande número de empresas, fornecedoras do estado, que planeja sua transferência. Por isso, resolvemos abrir uma filial na Cidade Nova. Hoje, já registramos na empresa crescimento de 30% na demanda por imóveis na região do entorno da Linha Verde e nossa expectativa é de que os imóveis ali situados alcancem o auge de sua valorização daqui a cinco anos, quando todas as medidas implementadas pelo governo já estejam consolidadas, diz Luiz Antônio Rodrigues, diretor da Lar Imóveis. Crescimento ordenado O diretor do Grupo Vitória da União, Jader Nassif, informa que, com a grande valorização das áreas no Vetor Norte, o governo tem tomado uma série de medidas para impedir a ocupação desordenada na região. Embora reconheça que a preservação de áreas de grande relevância ambiental existentes ali seja uma necessidade, ele questiona a forma como o governo vem implementando as medidas restritivas e diz temer um aumento ainda maior de preços dos terrenos que ficarem livres de restrições. As medidas têm sido tomadas aos poucos, como numa colcha de retalhos. A cada hora sai uma nova medida e isso causa uma insegurança jurídica a quem adquiriu áreas ou pretende investir na região. Além disso, se as restrições levam a diminuição da oferta de áreas, o preço dos terrenos que ficarem disponíveis pode ser ainda mais elevado, e quem vai sofrer com isso é o consumidor final. O público de renda mais baixa, por exemplo, pode ser empurrado para áreas de estrutura precária, onde os terrenos são mais baratos, raciocina. Para Nassif, há como promover na região o desenvolvimento sustentável, que permita a ocupação racional das áreas, preservando o meio ambiente, mas sem que isso signifique frear o crescimento. Se permanecer a insegurança jurídica, os empresários vão se retrair, e as portas ficarão abertas para a clandestinidade, como as invasões para a construção de empreendimentos irregulares, alerta. Para evitar tais problemas, diz Luiz Nassif, o governo do estado está estudando a revisão das medidas restritivas à construção no Vetor Norte. Já como resultado desses estudos e consultas, adianta Jader Nassif, deve ser publicada nesta semana a revisão do Decreto 45.097, que trata das diretrizes ambientais do Vetor Norte. OCUPAÇÃO GRADUAL Perspectivas de bons negócios no entorno da Linha Verde motivaram o diretor da Lar Imóveis, Luiz Antônio, a abrir filial no Bairro Cidade Nova Assim como José De Filippo, da CMI/Secovi-MG, e Flávio Lúcio, Luiz Antônio Rodrigues prevê num primeiro momento a implantação na região de grande número de empreendimentos do segmento econômico e de médio padrão e a ocupação gradual, ao longo dos próximos anos, de áreas de regiões vizinhas ao centro administrativo por condomínios fechados de alto padrão, aos moldes dos de Nova Lima, para atender a procura que será gerada por funcionários mais graduados do governo. Esperamos demanda maior desse público daqui a um ano. Evidentemente, isso vai depender da estratégia usada pelos loteadores para atrair o cliente das classes A e B, que somente vai se transferir para a região se houver infraestrutura para atendê-lo, afirma Luiz Antônio. O diretor da Lar Imóveis informa ainda que, no campo empresarial, a imobiliária já foi sondada por hoteleiros que procuram áreas no Vetor Norte para a instalação de novas unidades. De acordo com Jader Nassif, diretor do Grupo Vitória da União, tradicional incorporador que atua no segmento de loteamentos no Vetor Norte, o novo centro administrativo vai abrigar cerca de 16 mil funcionários, mais um fluxo diário de 10 mil pessoas, entre cidadãos em busca de atendimento, fornecedores e outros públicos. O governo prevê que cerca de 26 mil pessoas vão transitar pela cidade administrativa diariamente e, embora pesquisas mostrem uma certa resistência de parte desse público em se transferir para a região, a distância a ser percorrida todos os dias levará um grande número de pessoas a morar ali. Por isso a expectativa do mercado, na área residencial, é de demanda para cinco escalões do governo, diz. Ele pondera, entretanto, que, se o ritmo de valorização dos terrenos disponíveis em torno da Linha Verde e nos arredores do Centro Administrativo permanecer acelerado, haverá sérios problemas para o atendimento do público no segmento econômico. O mercado está em pleno vapor. A valorização das áreas em todo o Vetor Norte é significativa e em municípios como Vespasiano, Pedro Leopoldo e Lagoa Santa, enquanto a inflação ao ano chega a 6%, no máximo 7%, há terrenos que registram valorização de 140%, então dificilmente será viável a implantação de empreendimentos do segmento econômico. Jader Nassif informa que é grande o movimento no mercado de loteadores e empresas de diversos segmentos na aquisição de áreas no Vetor Norte. Há uma grande movimentação de loteadores, indústrias e empresas ligadas ao turismo, como as de hotelaria, que têm também na Copa do Mundo de 2014 outra motivação para se instalarem na região, devido à proximidade com o Mineirão, destaca, ao lembrar outro grande empreendimento público que será instalado em área do Vetor Norte, que também está contribuindo para fomentar o mercado imobiliário na região. O Ministério da Aeronáutica já anunciou que vai construir em Lagoa Santa seu centro de engenharia e manutenção.