Propostas controvertidas, como criação de novo tributo para donos de imóveis valorizados por obras públicas, ajudam a explicar por que reforma do Plano Diretor da capital não anda Bianca Melo De acordo com proposta da prefeitura, imóveis que forem valorizados por obras públicas, como as da Linha Verde, terão tributo extra Além de mexer com a vida de toda a cidade e interferir especialmente em setores economicamente fortes, a reforma do Plano Diretor de Belo Horizonte e da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo contidas no Projeto de Lei 655/2005 em tramitação na Câmara, contém mudanças com alto potencial de polêmica. Elas ajudam a explicar a dificuldade para se obter consenso que há três anos emperra a tramitação da proposta. Uma das novidades mais passíveis de contestação é a chamada outorga onerosa. A lei sugerida pela prefeitura fala em cobrança de tributo dos proprietários de imóveis que foram valorizados após investimentos do poder público. A implantação da cobrança é mais explícita até para os novos donos de terrenos, atraídos para as áreas revitalizadas. Aplicada essa regra, em uma cidade cheia de novas obras públicas, haveria impacto sobre centenas de milhares de donos de imóveis. Antes mesmo de ser validada a mudança, a empresária Ana Lúcia de Paula já está preocupada. Ela é dona de uma madeireira às margens da reformada Avenida Antônio Carlos, na altura do Bairro São Francisco. Por ali, causaram preocupação as informações divulgadas sobre cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) diferenciado devido às obras de duplicação e melhorias na avenida. “Mais um imposto a gente não agüentaria, porque já pagamos muito. É até injusto porque a obra foi planejada, já tinha recurso para isso.” Na porta da sua loja, os trabalhos foram concluídos e a via ficou mais larga e rápida. Segundo a consultora técnica da Secretaria de Políticas Urbanas da Prefeitura de Belo Horizonte, Gina Rende, desde a década de 1970 existe na legislação municipal um mecanismo similar, a cobrança de contribuição de melhoria. “Mas é politicamente impossível implementar. As pessoas querem ser desapropriadas pelo preço de mercado, mas não querem contribuir pela valorização dos seus imóveis”, critica. HABITAÇÃO Pelo teor do projeto que está na Câmara de BH, a cidade poderia resolver em pouco tempo seu déficit habitacional. Cerca de 10 mil famílias estão inscritas em lista da prefeitura para receber uma casa própria. A promessa de criar vagas de habitação está presente em mais de um item do Plano Diretor em vigor, mas o projeto novo aumenta as possibilidades. Apesar disso, a própria consultora da prefeitura admite ser difícil passar da previsão no papel para a prática. “Habitação é sonho e, mesmo que o próprio Estatuto das Cidades fale dela como prioridade, há um embate entre a propriedade privada e o interesse social”, diz a técnica. Ela já assistiu a muitas desapropriações serem revertidas por decisão judicial. Segundo as mudanças propostas, o Executivo municipal teria, teoricamente, direito de pagar desapropriações com títulos da dívida pública ou ainda de cobrar Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivamente sobre lotes vagos, o que significa que poderia haver aumentos na alíquota para incentivar o dono a abrir mão da área sem uso ou dar a ela uma destinação. Terrenos abandonados ou com ocupação de menos de 15% da área também poderiam se transformar em habitações populares. Quando não houver recursos privados para obras que a prefeitura considerar necessárias, outra parte da legislação permite a construção consorciada: o poder público faz as obras no terreno alheio. Mesmo duvidando que um imóvel particular possa servir para implantar casas para pessoas de baixa renda, a comerciante Maria de Lourdes Meira da Costa Onofre, de 54 anos, do Bairro Nossa Senhora de Fátima, no Aglomerado da Serra, na capital, torce para que se torne real o que parece distante. Há dois anos, os quatro cômodos da sua casa, onde já viviam quatro pessoas, receberam mais três moradores: o filho mais velho, de 30 anos, a nora e o neto de 2 anos, retirados de um imóvel irregular. “Ele quer tocar a vida, ficar tranqüilo com a família dele, mas hoje em dia a gente sozinho não consegue comprar e construir”, diz. Entre os vizinhos de Maria de Lourdes, muitos trocariam os barracos alugados por casas próprias. “Eu ainda tenho sorte de ver meus dois filhos trabalhando, mas muitos não têm ajuda nenhuma.” Segundo Gina Rende, em Belo Horizonte, além da falta de revisão da legislação, uma grande dificuldade para sanear o déficit habitacional é o preço do imóvel. Enquanto a Caixa Econômica libera financiamentos para casas de R$ 17 mil, por aqui o preço de habitações populares está perto dos R$ 40 mil. Do Estatuto das Cidades também veio o termo “preempção”, adotado no Projeto de Lei 655. É uma espécie de preferência de compra dada à prefeitura para imóvel considerado de interesse público. Em caso de venda do imóvel, o proprietário é obrigado a comunicar ao município que, se tiver interesse, pagará segundo o valor que a administração estipular, baseado em cotações de mercado. A regra poderá valer para implantar projetos públicos culturais, sociais, viários e até paisagísticos. MUDANÇAS PREVISTAS Projeto de Lei 655/05 Menos moradores em prédios Freio nos prédios populosos nos bairros Buritis e Belvedere, e na Região Centro-Sul. Pelas novas regras, que variam de acordo com a localização dentro do bairro e com o projeto apresentado à prefeitura, o espaço a ser ocupado em cada terreno será menor, o tamanho dos apartamentos também e, em alguns casos, até a altura dos edifícios Nova cobrança A “outorga onerosa” permite a cobrança de taxa específica dos proprietários de terrenos em determinada região que recebeu benfeitorias públicas e conseqüente valorização do terreno. A regra pode valer principalmente para novos empreendimentos. Exemplo de aplicação: obras da Avenida Antônio Carlos Estímulo à habitação O Plano Diretor cria mecanismos para liberar áreas a serem usadas para habitação popular. Um deles é a desapropriação paga com títulos da dívida pública. Outro é o direito de negociar a compra de imóveis subutilizados ou abandonados. O projeto traz de volta também a cobrança do polêmico IPTU progressivo, onde o imposto aumentaria progressivamente em áreas não construídas como forma de incentivar a liberação da área ou seu uso Preferência de compra para a prefeitura O termo “preempção” entra na lei como o direito de preferência para a prefeitura em qualquer imóvel que ela julgue de interesse público. O imóvel tem de estar à venda e o Executivo vai estabelecer o valor de compra, a partir de cálculos do valor de mercado. O interesse pode ser para projeto paisagístico, cultural, viário, social ou outros Exigência de estudo de impacto de vizinhança Para empreendimentos que trouxerem algum impacto para os vizinhos, como trânsito ou barulho (academias de ginástica, bares grandes etc). Seria como a exigência de licenciamento ambiental para os grandes investimentos *Exemplos a partir do projeto apresentado pelo Executivo à Câmara, sem levar em conta as mudanças propostas pelos vereadores