Proprietários voltam a trocar lotes por unidades do empreendimento a ser construído Denise Menezes Passada a euforia que tomou conta do mercado imobiliário entre 2007 e 2008, quando, capitalizadas, as empresas disputavam a compra dos melhores lotes com a oferta de altos valores em dinheiro, a permuta por unidades do empreendimento a ser construído volta a dominar as transações entre proprietários de terrenos e incorporadores. “A permuta sempre foi um sistema muito tradicional em nosso mercado. A partir de 2007 até meados de 2008, as incorporadoras, especialmente as que abriram capital na bolsa, estavam com o caixa muito folgado, e os negócios passaram a ser feitos em dinheiro. Com a crise, veio o aperto no crédito, e a prática da permuta foi retomada”, diz o diretor comercial da Construtora Lincoln Veloso, Rodrigo Veloso. Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis, observa que, durante o boom imobiliário, a maioria dos proprietários exigia o pagamento em dinheiro na venda de terrenos. “Mas no período mais agudo da crise e até mesmo agora, quando vemos sinais claros da recuperação econômica, a permuta voltou a ser quase que um requisito básico nesse tipo de negociação, porque dificilmente um construtor está disposto a desembolsar recurso já na compra do terreno. Ele prefere manter o capital para ser aplicado na obra”, avalia, ao lembrar que as transações com terrenos para grandes empreendimentos sempre envolvem valores muito altos. Portanto, significativos para manter o cronograma de uma obra. “Mais de 90% dos negócios com terrenos, de que tenho conhecimento, estão sendo feitos por meio de permuta”, acrescenta. Já Ricardo Alfeu, diretor da RKM Engenharia, diz que os proprietários de terrenos na capital, principalmente daqueles localizados em regiões nobres, ainda não perceberam as mudanças provocadas pela crise e a maioria ainda insiste na venda em dinheiro, por valores fora da realidade de mercado, embora não consigam efetivar o negócio. Na permuta, informa Rodrigo Veloso, o terreno é pago com um certo número de unidades no empreendimento a ser construído ou com um percentual, acertado entre as partes, do recurso apurado com a venda, a terceiros, das unidades oferecidas. “Em ambos os casos, de permuta física ou financeira, o negócio é vantajoso para as duas partes”, defende. Ele argumenta que, para o proprietário, o benefício é alcançar um valor pelo terreno maior que o seu preço de venda no mercado e, para o incorporador, a vantagem é manter o seu capital de giro. O vice-presidente de Incorporações da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Junior, considera que o ganho do proprietário com a permuta sobre o valor de mercado do terreno varia de acordo com a localização do lote. “Áreas já muito valorizadas, como as situadas em Lourdes, na Savassi e no Funcionários, proporcionam um plus menor. Já os terrenos localizados em áreas com maior potencial de valorização, como a Pampulha, as regiões Norte, Oeste e Leste de Belo Horizonte, podem permitir um ágio de até 80% sobre o valor de mercado do terreno. Mas sempre há um ganho para o proprietário, que se situa, em média, entre 30 e 50%”, assinala. Risco está no atraso ou interrupção de obras Denise Menezes Um dos requisitos para quem quer permutar um terreno é não precisar, de imediato, dos recursos apurados com a transação, já que um empreendimento leva em média dois anos para ser concluído, e mesmo que a intenção seja a de vender as unidades recebidas como pagamento antes do fim da construção, isso só pode ser feito depois da concessão do habite-se pela prefeitura, advertem agentes do mercado imobiliário. Outro alerta é em relação a idoneidade do incorporador com quem se vai permutar o terreno. “A permuta é vantajosa para os construtores e proprietários. Mas é preciso escolher uma empresa idônea, para afastar os riscos de atraso ou interrupção das obras do empreendimento erguido no terreno em questão”, diz o presidente em exercício do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo Tavares. Portanto, antes de acertar a permuta, recomenda o diretor comercial da construtora Lincoln Veloso, Rodrigo Veloso, o proprietário do lote deve pesquisar no mercado a idoneidade do incorporador. “Saber de sua saúde financeira, conhecer outros empreendimentos feitos por ele, para checar a qualidade de seu produto, e fazer contato, se possível, com alguém que já tenha feito esse tipo de negócio com a empresa”, detalha. Conhecer bem o projeto do empreendimento que será construído em seu terreno é outro aspecto importante para a realização de um bom negócio pelo sistema de permuta. Além da qualidade construtiva, o empreendimento para ter sucesso de vendas precisa respeitar a vocação da área em que está localizado. “É necessário que o projeto concilie os interesses do proprietário do terreno e os do incorporador que, normalmente, desenvolve seus empreendimentos baseado em pesquisas de mercado para chegar a um modelo que agregue, de fato, valor ao produto”, observa Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis. CONTRATO Rodrigo Veloso lembra que na permuta, como em toda transação imobiliária, as garantias ao proprietário do terreno devem ser formalizadas em contrato. Dele devem constar o valor do negócio, a forma de pagamento, com a especificação do número de unidades a serem recebidas ou do percentual a que terá direito dos rendimentos da venda do empreendimento; o prazo para a conclusão das obras, e os aspectos gerais do projeto, se residencial ou comercial, o número e a área das unidades, e multas para cobrir eventuais descumprimentos das cláusulas contratuais. Ele garante que, na Lincoln Veloso, que só adquire terrenos por meio de permuta e atualmente constrói cinco empreendimentos residenciais em Belo Horizonte e Nova Lima, os aspectos gerais do projeto já são descritos no contrato de compra e venda fechado com o proprietário do lote. “Quando fechamos a permuta, normalmente o projeto ainda está em desenvolvimento, e é natural que ele passe por adequações, mas em linhas gerais já há definições sobre o tipo de empreendimento, seu padrão, o número médio de unidades que ele terá e o tamanho médio dos apartamentos. De três a quatro meses depois da assinatura do contrato, o projeto obrigatoriamente deve estar concluído, e ser submetido ao proprietário do terreno, para a transferência de propriedade do lote”, explica. O diretor da Lincoln Veloso informa que na empresa o prazo médio estabelecido para a conclusão de um empreendimento é de dois anos e nos contratos de permuta fechados pela construtoras há o estabelecimento de multas para eventuais atrasos. “Se atrasarmos na entrega do empreendimento, temos de pagar ao proprietário o valor da locação que ele receberia caso as suas unidades estivessem prontas e alugadas.” Rodrigo Veloso ressalta ainda que a legislação que rege as incorporações no Brasil, a Lei Federal 4.591/1964, reconhece o sistema de permuta e traz regras para a sua efetivação. Já Reinaldo Branco aconselha que o negócio seja sempre intermediado por uma empresa imobiliária ou profissional credenciado junto ao Creci e de reconhecida experiência nesse tipo de negociação. “A orientação de um profissional qualificado é importante para que sejam apresentadas ao proprietário as melhores oportunidades de negócio, com o menor risco possível”, destaca. O proprietário que não tem experiência nesse tipo de negociação deve ainda submeter o contrato à análise de um advogado especializado em direito imobiliário antes de assiná-lo. Ganho superior à inflação Tomadas as devidas precauções em relação à escolha da empresa e do empreendimento e às garantias contratuais, a permuta mostra-se, de fato, um negócio vantajoso para os proprietários de terrenos, afirma o presidente em exercício do Creci-MG, Paulo Tavares. “A grande vantagem para o permutante é que ao receber as unidades prontas, pelas quais pagou o preço de custo da construção, com a transferência do terreno, ele poderá vendê-las a valor de mercado. O que significa um ganho, num prazo médio de 18 meses, muito superior ao de qualquer aplicação financeira”, avalia. Diretor da Sótão Imóveis, Paulo Tavares conta que recentemente intermediou a transferência de um terreno situado na Rua Sergipe, próximo à Igreja da Boa Viagem, a uma incorporadora por meio de permuta, para a construção de um empreendimento de 45 unidades, cada uma delas com um quarto. “O proprietário vai receber pelo negócio nove apartamentos, que saíram para ele a um custo unitário de R$ 125 mil. As unidades do empreendimento já estão sendo comercializadas na planta pelo incorporador por um preço entre R$ 140 mil e R$ 150 mil e, em 18 meses, depois da conclusão das obras, não serão vendidas por menos de R$ 230 mil cada uma. Que aplicação financeira daria a ele esse rendimento no mesmo período?”, indaga. Ricardo Alfeu, diretor da RKM Engenharia, destaca a segurança da operação por meio de permuta. “O imóvel em construção ou pronto, dado na troca pelo terreno, sempre valoriza, ao contrário da aplicação em bolsa, em que o ganho oscila, é virtual. Tendo como garantia um número de unidades do empreendimento, imóveis que são bens de raiz, o máximo que pode acontecer com o permutante, se o mercado tiver uma baixa, é conseguir com o negócio o mesmo valor que receberia se vendesse o terreno em dinheiro”, defende. LUCRO CONSIDERÁVEL A possibilidade de conseguir um ganho maior do que obtido com a venda em dinheiro foi o que levou a Vila da Serra Empreendimentos Imobiliários a permutar com um consórcio de empresas, liderado pela construtora Lincoln Veloso, três terrenos adquiridos pela empresa no bairro Vila da Serra, em Nova Lima, ainda na década de 1970. De acordo com Ronaldo Lodi Xavier, diretor da empresa, a primeira permuta foi feita em 2003, para a construção de um empreendimento de duas torres, e a Vila da Serra Empreendimentos Imobiliários recebeu em troca do terreno, algumas unidades que foram vendidas a terceiros após a conclusão das obras, com um lucro considerável. Depois disso, outros dois terrenos no bairro foram permutados, em troca novamente de unidades e também de um percentual da venda dos apartamentos dos novos empreendimentos para terceiros. “Como já tínhamos amadurecido a nossa relação com a Lincoln Veloso resolvemos também aceitar a permuta financeira, e novamente obtivemos ganhos significativos”, diz Lodi Xavier. Embora não revele os ganhos da empresa apurados com a transação dos terrenos por permuta, o diretor da Vila da Serra Empreendimentos garante que, em termos gerais, numa avaliação conservadora, o sistema permite um lucro de cerca de 40% sobre o valor de venda de mercado dos lotes. Ele alerta, no entanto, que no caso da empresa três fatores contribuíram para o sucesso das negociações. “Primeiro, acreditamos no potencial de valorização do Bairro Vila da Serra. Como empresa, adquirimos terrenos e participamos da urbanização do bairro. Depois escolhemos uma empresa de credibilidade e o terceiro fator foi a opção por empreendimentos vencedores, que vão agregar valor à área que cedemos”, diz.