Cláudia Rezende Repórter O setor da construção civil de Belo Horizonte pode se preparar para ter, em breve, mais restrições para erguer edificações na cidade. Uma das propostas aprovadas na 3ª Conferência Municipal de Políticas Urbanas, que encerrou as votações no último sábado, é reduzir o coeficiente de aproveitamento dos terrenos para construção. A estimativa da prefeitura é que, em média, o índice vai cair para 30% da área disponível. A proposta ainda será enviada à Câmara Municipal para se transformar em lei e promete um round de batalhas. As diretrizes aprovadas nas quatro rodadas de votação da Conferência de Políticas Urbanas serão incluídas nos projetos de lei que vão revisar o Plano Diretor, a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo e o Código de Posturas. Os textos serão encaminhados ao Legislativo neste semestre. Na conferência, participaram e votaram 243 delegados – 81 representantes das regionais, 81 do segmento empresarial e 81 da área técnica. Pelo Plano Diretor, a reunião para revisão das matérias urbanísticas deve ocorrer de quatro em quatro anos. No entanto, os projetos de lei originados da última conferência não foram votados pela câmara na última legislatura. De acordo com a consultora técnica especializada da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas, Maria Caldas, durante as discussões os participantes manifestaram desejo de retomar o espaço público, com segurança e conforto. “Percebemos que todos querem uma cidade melhor e que existe a consciência de que o adensamento descontrolado significa perda da qualidade de vida”, afirma. Isso teria refletido no conteúdo das propostas aprovadas. Segundo ela, a redução do coeficiente de aproveitamento terá consequência direta na diminuição do adensamento que existe na cidade. O coeficiente de aproveitamento equivale ao tanto que se pode construir em um terreno. Se um bairro tem coeficiente 1, significa que o dono de um lote só pode edificar uma prédio ou casa com área igual à do terreno – se for de mil metros quadrados, pode construir até mil metros quadrados. Com a proposta aprovada, os coeficientes básicos de todas as regiões da cidade foram reduzidos. Os índices vão de 0,05 nas Zonas de Proteção Ambiental (ZPAM), como o Bairro Mangabeiras, a 2,7 nas zona Hipercentral (ZHIP) e Central de Belo Horizonte (ZCBH). Com os novos parâmetros, quem tem terreno de mil metros quadrados no Mangabeiras pode construir até 50 metros quadrados. Quem tem lote na Área Central, de mil metros quadrados, poderá erguer até 2.700 metros quadrados. Proposta prevê direito de outorga A proposta prevê um coeficiente máximo, que pode ser atingido caso o proprietário ou empreiteiro adquiram da prefeitura mais áreas para construir, o que é chamado direito de outorga. No entanto, de acordo com Maria Caldas, a venda depende do “estoque” que o município terá para a região solicitada. Na tabela aprovada na conferência, não há expansão entre coeficiente básico e máximo para as ZPAM e zonas de proteção 1 e 2 (ZP 1 e ZP 2). A ZP 1 fica com índice de 0,3 – e a ZP 2, de 1. Para a ZCBH e ZHIP, o máximo chega a 3,4. O dinheiro obtido com o direito de outorga será destinado ao Fundo Municipal de Habitação. Outra decisão da conferência que vai atingir o setor da construção civil é a inclusão de espaços como área construída. Por exemplo, hoje, na edificação de um prédio, não contam como área construída lugares destinados à circulação, estacionamentos e casa de máquinas. Se a lei passar na Câmara, esses espaços serão incluídos. Conforme Maria Caldas, houve redução de cerca de 20% nos itens que não eram considerados área construída. Nos encontros, os delegados também decidiram que deverá ocorrer uma ampliação no afastamento entre as edificações. Segundo Maria Caldas, o mínimo depende da área do imóvel construído, mas, em média, haverá aumento de cerca de um quarto no intervalo entre a construção e o muro da vizinhança. Áreas desocupadas, IPTU mais caro Proposta que deverá provocar reação dos proprietários é a aplicação do instrumento de parcelamento ou edificação compulsórios, previsto no Estatuto da Cidade. De acordo com Maria Caldas, com o instrumento, a prefeitura poderá notificar os donos de terrenos não utilizados a darem uma destinação ao bem. Eles terão um prazo de dois anos para ocupar ou parcelar a área. Se não fizerem, começaram a pagar Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo – a alíquota dobra a cada ano – até o máximo de 15% o valor o imóvel. Depois de cinco anos, se o proprietário ainda não tiver dado destinação ao terreno, a prefeitura ganha o direito de desapropriar a área e pagar com títulos da dívida pública. Maria Caldas afirma que o instrumento é uma forma de incentivar a ocupação em áreas da cidade, como os eixos Venda Nova e Norte, que ainda têm muitos lotes vazios, sem serem empregados para qualquer atividade. Para a consultora da secretaria, apesar de haver temas polêmicos entre as propostas aprovadas, houve um consenso entre os delegados e a garantia de que não iriam pleitear mudanças quando os projetos estiverem tramitando na Câmara Municipal. Uma das entidades que participaram das discussões foi a Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL-BH). O diretor do Conselho CDL do Hipercentro, Marcos Innecco, conta que a maior vitória obtida pelo setor lojista nas votações foi a transferência da responsabilidade pela manutenção das calçadas para o poder público, mas apenas nas áreas de maior circulação de pedestres. “Defendemos que fosse para a cidade toda, mas não conseguimos. Somente para algumas regiões”, diz. Segundo ele, não é justo o comerciante, condomínio ou dono de um imóvel pagar pelo custeio de uma área que é pública. Marcos Inneco observa que a CDL não pretende fazer investidas junto aos vereadores para modificar propostas que não ficaram boas para o segmento. “A Câmara é a última instância. Não temos intenção de tentar mudar nada lá”. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON-MG), Walter Bernardes de Castro, informou que a entidade também não pretende recorrer ao Legislativo. Segundo ele, o sindicato ainda não fez um balanço do impacto das propostas aprovadas para o setor. Com relação à redução do coeficiente de aproveitamento, ele observa que talvez não haja diferença para os construtores. “Comprar do proprietário ou do município para a gente é a mesma coisa”, diz. Ele acredita que poderá haver uma desvalorização nos terrenos porque terão menor capacidade para construção. Um item que Walter de Castro acredita que poderá ter impacto negativo é o que trata das varandas em prédios. Hoje, é permitido construir varandas de até 10% da área do imóvel, sem contar como área construída. A proposta aprovada estabelece que só não entram como área construída as varandas de até seis metros quadrados. “Em princípio, é um ponto negativo porque, se o construtor quiser fazer varanda maior, vai interferir no coeficiente de aproveitamento”, diz. Ele observa que as unidades poderão ficar menores para ter varandas menores ou terão menos apartamentos por prédio e, com isso, taxas de condomínio mais caras. “Terá reflexo para o consumidor final”. Na Câmara, os parlamentares aguardam a chegada das propostas. O vereador Wagner Messias, o Preto (DEM), diz que tem recebido reclamações de delegados do setor popular. “Estão dizendo que as propostas estão chegando lá prontas”, conta. Segundo ele, os projetos terão que ser amplamente discutidos na Casa. “Vou pedir várias diligências. Não teremos pressa em votar”, anuncia. Para o vereador Leonardo Mattos (PV), é importante que os projetos contenham itens ligados à acessibilidade, à redução da poluição sonora e melhora da qualidade de vida. “É preciso fazer com que os locais residenciais sejam preservados de alguma maneira e deixar bem claro quais são eles”, afirma. O vereador Ronaldo Gontijo (PPS) não espera que exista entraves na votação da proposta, como ocorreu da última vez. “Acredito que a Câmara esteja mais aberta, que esteja com um bom relacionamento com o Executivo. Houve um momento em que os vereadores se sentiram muito isolados”.