Mercado imobiliário quer atrair o investidor que se decepcionou com aplicação em ações Denise Menezes A crise do mercado financeiro mundial, que no Brasil resultou na elevação da cotação do dólar e na redução drástica do valor de ações negociadas em bolsa, além do encarecimento do crédito, deixou mais cauteloso o mineiro que pretendia investir na compra de um imóvel. “Isso é normal. Em momentos de crise, sempre percebemos uma precaução maior do cliente, especialmente em relação aos imóveis na planta e no início de construção. São os segmentos que sofrem primeiro quando há um pequeno desaquecimento no mercado”, diz Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis. Por outro lado, argumenta o empresário, neste cenário de incertezas é igualmente comum que o investidor busque na aplicação em imóveis prontos uma forma de se resguardar da crise. “O maior referencial dessa crise sistêmica é a falta de confiança do investidor. Assim, nada melhor que reverter os recursos, antes direcionados para outras aplicações, na compra de um imóvel, um investimento seguro e tranqüilo. Mais do que nunca, é hora de transformar um problema em oportunidade”, observa o presidente da Rede Morar, Haldane José Ribeiro Teixeira. Geraldo Vargas, diretor das empresas GR Imóveis, Brasil Imóveis e Sogno Consultoria Imobiliária, recorre a um ditado antigo para ressaltar a segurança no investimento em imóveis. “Quem compra terra, não erra. E em todas as crises que ocorreram nos meus 13 anos de atuação no setor, vi o investidor correr para o mercado imobiliário em busca de um porto seguro para resguardar suas economias. Agora ,não é diferente”, afirma. Silvinho Ximenes, diretor da Silvinho Ximenes Imóveis, aponta dois fatores que colaboram para tornar atrativo o investimento em imóveis: a valorização progressiva do bem e a rentabilidade das unidades disponibilizadas para o aluguel. “A desvalorização de um imóvel só ocorre em negócios malfeitos ou com um crash total da economia, o que não é o caso”, defende. Rentabilidade do investimento Quem deseja investir em um imóvel para o aluguel deve ficar atento para escolher um bem que ofereça rentabilidade compatível com as suas expectativas. “A minha primeira recomendação a quem pretende investir em imóveis é buscar o auxílio de um corretor ou empresa, credenciado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, para a identificação do melhor negócio”, diz o diretor da RB Imóveis, Reinaldo Branco. A diretora de Vendas da Silvio Ximenes Imóveis, Cássia Ximenes, informa que o montante a ser investido é que vai determinar qual tipo de imóvel será ideal para uma boa rentabilidade com o aluguel. “Às vezes, a melhor rentabilidade está na divisão do investimento na compra de vários imóveis comerciais pequenos, como duas ou três salas, bem localizadas.” Mas, para quem coloca a segurança do investimento em primeiro lugar, Cássia Ximenes recomenda a aplicação na compra de imóveis residenciais. “O segmento de locação residencial é menos sensível às oscilações econômicas, já que ninguém pode abrir mão de um imóvel para morar mesmo em momentos de crise. Então, dificilmente um investidor vai ficar com um imóvel fechado por falta de demanda. Todo imóvel que chega às imobiliárias é alugado rapidamente”, assegura. Segundo a diretora de Vendas da Silvio Ximenes Imóveis, a rentabilidade média do aluguel de um imóvel residencial gira entre 0,6% e 0,8% ao mês, sobre o valor investido na compra do bem. Em Belo Horizonte, os bairros da região Centro-Sul continuam sendo os de maior procura por quem deseja alugar um imóvel. Mas a Pampulha, os bairros da região Oeste, pela proximidade com os câmpus de universidades, e áreas tradicionais como Santa Tereza e Floresta também apresentam boa demanda. Silvinho Ximenes, da Silvinho Ximenes Imóveis, observa que os apartamentos de dois quartos, em bairros nobres, como Lourdes e Funcionários, produtos raros no mercado, podem alcançar rentabilidade ainda maior, entre 0,7% e 1%. No segmento de locação de imóveis comerciais, os andares corridos são os mais rentáveis, com índices entre 0,8% e 1% ao mês. Geraldo Vargas, diretor das empresas GR Imóveis, Brasil Imóveis e Sogno Consultoria Imobiliária, sugere ao investidor que queira recuperar as perdas acumuladas no mercado de capitais a aplicação em imóveis residenciais e comerciais em construção, em bairros emergentes como o Vila da Serra, em Nova Lima. Nesse caso, cabe ao investidor analisar bem a saúde financeira e a idoneidade do incorporador responsável pelo empreendimento, para não correr riscos com o atraso na entrega do bem. “São cuidados que o cliente deve tomar, independentemente das situações de crise. Mas, no mercado, temos grande oferta de empreendimentos de empresas sólidas, que não abriram capital; portanto, não estão sujeitas aos sobressaltos das oscilações das ações em bolsa, e ainda daquelas que investem capital próprio e não dependem do investidor para tocar a obra”, argumenta. Espaço para Valorização Os agentes do mercado defendem que, apesar da crise mundial, ainda há espaço para a valorização dos imóveis no país. A análise é fundamentada nos números do desempenho do setor nos últimos anos. “Embora tenha ocorrido uma recuperação dos preços médios, o deságio entre o imóvel novo e o usado continua grande, o que mostra espaço para a valorização e uma boa oportunidade de investimento”, avalia Ariano Cavalcanti, presidente do Secovi-MG. Ele observa também que o crescimento dos negócios no setor, notado especialmente nos últimos dois anos, não pode caracterizado como um boom, mas apenas o começo de um círculo virtuoso no mercado, o que daria margem para uma performance ainda mais expressiva. Ele cita números apurados pela pesquisa Ipead/Secovi-MG para o mercado de Belo Horizonte, baseada em dados de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que incide sobre todas as transações imobiliárias na capital, que apontam um crescimento de apenas 16,20% no total dos negócios nos últimos quatro anos e de 61,06% na venda de unidades de lançamento, em 2007, na comparação com 2006. Apesar de admitir que a venda de unidades em lançamento aumentou significativamente, o presidente do Secovi-MG argumenta que, em números absolutos, o crescimento foi de 2.062 para 3.321 unidades, entre 2006 e 2007, representando um acréscimo de menos de 300 unidades por mês. “Seria apropriado acatarmos esses números como boom? Para mim, isso significa que o ciclo virtuoso do mercado imobiliário brasileiro está apenas começando. O soluço dessa crise atrapalha, mas não muda os fundamentos e as boas perspectivas do mercado”, defende. Segundo ele, durante todas as crises econômicas sofridas pelo país nas últimas décadas, o porto seguro dos investidores sempre foi o ativo real, sobretudo o imóvel. “Isso ocorre porque o imóvel é o investimento mais seguro que existe e que só esteve em risco nos países que adotaram o comunismo, regime que permite o confisco do bem pelo estado de proprietários com dois ou mais imóveis. Mas o comunismo é página virada na história”, afirma Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis. O presidente do Secovi-MG diz ainda que em termos patrimoniais, o imóvel teve uma das melhores performances na história econômica brasileira. “Evidentemente, a desvalorização já ocorreu e pode se repetir em momentos de crises profundas, ainda assim de forma transitória. No geral, o imóvel remunera duplamente o investidor: pela valorização do bem e por sua rentabilidade mensal, quando colocado para o aluguel”, reforça Reinaldo. Já Alexandre Gribel, diretor presidente da Gribel Imóveis, diz que retirar o dinheiro do mercado financeiro no momento pode não ser uma boa alternativa, pois o investidor estaria tendo prejuízo. “Mas com as tabelas que hoje existem no mercado de lançamentos, acredito ser saudável promover uma migração paulatina de parte dos recursos para o mercado imobiliário”, recomenda. O advogado Leandro Pacífico Souza Oliveira, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), sugere cautela a quem pretende comprar um imóvel nesse momento de crise. “O ideal é que, se possível, o interessado adie um pouco a decisão. Com a crise pode haver uma retração de demanda e uma conseqüente queda nos preços dos imóveis. Quem comprar agora pode se surpreender com uma desvalorização do seu bem daqui a alguns meses. Situação complicada, principalmente, para quem fizer um financiamento, porque ele ficará com uma dívida superior ao preço de mercado do seu imóvel”, alerta. Potencial de crescimento Empresas apontam fundamentos para a expansão do mercado imobiliário no país.Mesmo com a crise, existe uma demanda crescente por imóveis e oferta de crédito Denise Menezes O presidente do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG), Ariano Cavalcanti, considera que ainda é cedo para se avaliarem os efeitos da crise mundial sobre o mercado imobiliário do Brasil, mas aponta alguns fatores que mostram as potencialidades de crescimento do setor. O primeiro deles diz respeito à demanda. “A crise não acaba com toda a demanda, que permanece reprimida. O mundo real é altamente demandante de habitação”, afirma. Para que a demanda reprimida seja transformada na efetivação de negócios, observa Ariano, é preciso capacitá-la, o que se faz com a oferta de financiamentos, que no Brasil continua abundante. “Este ano, o montante destinado aos financiamentos deve atingir R$ 41 bilhões, com crescimento de 63% em relação a 2007. Houve uma elevação dos juros, que tenderá a ser transitória, mas as linhas continuam ofertadas”, argumenta, ao lembrar que a maioria dos recursos destinados ao crédito imobiliário é oriunda da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), fontes à parte dos vetores da crise mundial. “Até agora, só tenho conhecimento de três instituições bancárias que elevaram as taxas de juros para o financiamento imobiliário – Bradesco, Itaú e Unibanco. Os outros bancos mantiveram as taxas, inclusive a Caixa Econômica Federal, que responde pelo maior volume de empréstimos”, destaca Silvinho Ximenes, diretor da Silvinho Ximenes Imóveis. Leandro Pacífico Souza Oliveira, advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), confirma que a entidade ainda não notou elevação dos juros nos financiamentos de agentes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), feitos com recursos da poupança e do FGTS, e diz que a expectativa é de que as taxas atuais sejam mantidas até o fim do ano. Haldane José Ribeiro Teixeira, presidente da Rede Morar, assinala também que a saúde dos bancos brasileiros e a consistência dos financiamentos imobiliários oferecidos por eles são outros fatores que apontam para efeitos mais brandos e transitórios sobre a oferta de crédito imobiliário no país. “Temos bancos saudáveis, que concedem um crédito imobiliário consistente, baseado em garantias conservadoras. O que podemos ter é um pouco menos de dinheiro ofertado e com taxa mais elevada, de 12%, patamar registrado há um ano e meio, sem grandes problemas. O importante é que não vai haver falta de crédito.” Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis, salienta que o sistema de crédito imobiliário brasileiro é cauteloso e conservador, ao avaliar a capacidade de pagamento do tomador do empréstimo, exigindo uma série de garantias, o que reduz a possibilidade de inadimplência. Fator esse que, nos Estados Unidos, detonou o processo que levou à crise no mercado financeiro mundial. “Costumo brincar que, no Brasil, para que o indivíduo consiga um financiamento imobiliário o banco exige até a abreugrafia. Nos Estados Unidos, ao contrário, os agentes financeiros são menos rigorosos. O sistema permite o refinanciamento do imóvel quando o bem registra valorização, o que contribuiu para a grande inadimplência naquele país, principal responsável pela crise mundial.” Certo é que a oferta de crédito imobiliário no Brasil ainda é pequena, se comparada a outros países em desenvolvimento. “O financiamento brasileiro não passa de 3% do PIB. Isso mostra o enorme potencial de crescimento do segmento”, diz Ariano.